业务咨询
有事点这里
有事点这里
信用顾问
咨询热线1:
15139951819
咨询热线2:
15824991199
热门文章
联系方式

《吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》

作者:admin 更新时间:2019-07-11 13:07:20 已被关注:
更多

一、《吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法(修订稿)的通知》(2010年08月03日吉府发〔2010〕12号)

http://www.jian.gov.cn/xxgk/fgwj/gfwj/201008/t20100811_373650.htm

吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法(修订稿)的通知 

江西省吉安市人民政府

吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法(修订稿)的通知 

吉府发〔2010〕12号 

 

井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

  《吉安市物业管理办法》(修订稿)已经市政府第45次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。 

  二○一○年八月三日

  吉安市物业管理办法

  (修订稿)

  第一章 总 则

  第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,创造安全、优美、和谐、文明的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

  第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

  本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

  本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

  本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

  第四条 物业管理实行业主自治管理与物业服务企业专业化有偿服务相结合的原则,业主可以自行管理建筑物及附属设施,也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。

  第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业服务活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。规划建设、物价、公安、环境保护、民政、城市管理等行政执法部门应当按照各自职责,做好物业管理相关的工作。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  市和区、县人民政府对配套设施不齐全、环境质量较差的住宅区,应当组织整治改造,并通过政府补贴等方式鼓励或扶持物业服务企业接收和逐步推行物业管理。

  第二章 物业管理分工

  第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业服务企业或业主负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

  第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业服务企业或业主负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业服务企业或业主负责。

  第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业服务企业负责,生活垃圾由物业服务企业或业主负责收集到垃圾中转站,环卫部门不得收物业服务企业的垃圾中转费。

  第十条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以业主自来水表为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业服务企业或业主负责维修管理。 

  第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业服务企业或业主负责养护管理;其它公共部分,由相关单位负责维修管理。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第十二条 房屋的所有权人为业主。

  尚未登记取得所有权但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为,已经合法占有该房屋,在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利,并承担相应义务的人,可以认定为业主。

  第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会,行使投票权;

  (五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十五条 同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下组织、成立业主大会,选举产生业主委员会。房地产行政主管部门对业主大会的成立进行指导、监督。首次业主大会召开的费用从物业管理基金中支付。

  第十六条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积60%以上或者小区第一套房屋出售并交付已满两年以上的,开发建设单位、业主应当向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。 

  街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面要求的60日内,组织成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。筹备组由开发建设单位代表、业主代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居委会代表组成,其成员应为不超过15人的单数,其中业主代表不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示7日。

  第十七条 筹备组应当履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (三)确定并公示业主身份、业主人数以及投票权;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法和名单;

  (五)制定业主委员会选举办法;

  (六)做好召开首次业主大会的其他准备工作;

  (七)应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

  前款内容应当在首次业主大会召开前15日以书面形式在物业管理区域内公示。

  第十八条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则,业主的共同利益和义务,以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主投票权的确定方法、业主委员会议事规则、业主委员会的换届程序及补选办法等事项。

  第十九条 首次业主大会上的投票权数,按下列办法确定:

  (一)住宅每套1票;

  (二)非住宅每100平方米建筑面积为1票,不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买售人拥有一个以上专有部分的,按一票计算;

  (三)建筑面积的认定,按业主不动产登记簿记载建筑面积为准;尚未进行登记的,按测绘机构的实测面积为准;尚未实测的,按房屋买卖合同记载的面积为准。

  第二十条 业主大会履行下列职责:

  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (四)制定专项维修资金的使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)法律、法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定本条第(四)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式,但应当持有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

  采取书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  业主委托代理人参加业主大会的,应当出具书面委托书,明确委托权限、委托期限等内容。

  第二十二条 一个物业管理区域成立一个业主大会。划分为同一物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第二十三条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第二十四条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

  (一) 执行业主大会的决定和决议;

  (二) 召集业主大会,报告物业管理的实施情况;

  (三) 代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订或者解除物业服务合同;

  (四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五) 监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (七)调解业主之间因物业使用、装饰装修和管理产生的纠纷;

  (八)业主大会赋予的其他职责。

  第二十五条 业主委员会的成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至11人单数组成,设主任1人,副主任1至2人。

  不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决议必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。 

  第二十七条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告;

  (二)通过的管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主委员会成员名单和基本情况;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。 

  第二十八条 业主委员会委员每届任期3年,可连选连任。任期届满前两个月,书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府,并在其指导下组织召开业主大会,选举下一届业主委员会。

  无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的,物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作,协调不成的,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举。

  新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

  第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)有拒交物业服务费等不履行业主义务行为的;

  (五)有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的;

  (六)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

  (七)法律、法规及管理规约规定的其它情形。

  第三十条 业主大会、业主委员会的工作经费,由全体业主共同分摊,有物业共有部分经营所得收益的,可以从经营收益中列支。具体办法由业主大会议事规则规定。

  工作经费的收支情况,应当每半年在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  第三十一条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

  第三十二条 实行物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集,由市(县)房地产、规划建设、城管行政主管部门、社区居委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等各方代表组成。

  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)物业服务企业在变更、交接过程中出现的问题;

  (五)需要协调解决的其他物业管理纠纷问题。

  第四章 物业服务企业

  第三十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。任何单位和个人不得转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书。

  外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动,应当向市房地产行政主管部门办理登记备案。

  从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定,取得从业人员执业资格证书或岗位证书。执业资格证书或岗位证书不得转让、出租、转借。

  第三十四条 物业服务企业的权利:

  (一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业;

  (二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费;

  (三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为;

  (四)要求委托人协助管理;

  (五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务;

  (六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

  第三十五条 物业服务企业的义务:

  (一)履行前期物业服务合同或物业服务合同,对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修;

  (二)根据合同约定,对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的养护和管理;

  (三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复;

  (四)车辆进出及停放管理;

  (五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范;

  (六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理;

  (七)根据业主的生活需求,开展其它特约物业服务;

  (八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。

  第三十六条 房地产行政主管部门每年对物业服务企业实行服务质量考核制度,并结合物业服务企业的信用档案、信访投诉处理、配合相关部门做好小区社会公共事务等情况进行动态的资质管理。

  第五章 前期物业管理

  第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业服务企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。

  成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业服务企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业服务企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。

  无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业服务企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产行政主管部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业服务企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并就续约事宜进行协商。

  第三十八条 住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的开发建设单位应当在办理商品房预(销)售许可证前通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。

  投标人少于3个或者住宅物业规划总建筑面积小于2万平方米的项目,经物业所在市、县房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在与物业买受人签订买卖合同前向物业买受人明示。

  物业买受人应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。

  第四十条  开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,载明由物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。

  第四十一条 物业综合竣工验收备案审查合格后交给物业买受人的,物业服务费由物业买受人交纳;已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的,物业服务费由建设单位交纳。

  建设单位送达书面入住通知后,物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的,视为入住,其物业服务费由开发建设单位垫付,物业买受人办理收房手续时,由物业买受人返还开发建设单位垫付的费用。 

  第四十二条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,发现问题应当书面告知建设单位,建设单位应当及时进行整改。整改到位后由物业服务企业出具整改符合要求意见。该意见作为综合竣工验收备案审查的内容之一。

  第四十三条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物品使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。

  第四十四条 建立物业管理基金制度,由开发建设单位按开发面积每平方米1元的标准归集,以解决首次业主大会的召开费用或者业主委员会成员的报酬等问题。

  第六章 物业的使用、管理和维修

  第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列标准配置物业管理用房:

  (一)小区按总建筑面积3‰的比例配置;

  (二)不得少于50平方米建筑面积;

  (三)具备独立的水、电、采光、通风等基本使用功能 ;

  (四)物业管理用房应当是地面±0.0以上三层以下具备办理产权条件的房屋。

  地下室、车棚、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程、消防用房等,不得作为物业管理用房。

  业主委员会办公用房应当从物业管理用房中调剂,其建筑面积不少于20平方米。

  建设单位应当将物业管理用房及附属配套设施设备的建设,纳入建设项目总体规划,与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。城乡规划建设行政主管部门应当将物业管理用房的位置和面积的审查,纳入建设项目修建性详细规划及建筑方案的审查内容。

  物业管理用房的所有权属于全体业主。

  第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业,未经其他业主和相关部门同意,不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

  业主或物业使用人进行房屋装修、维修、检修工程的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》,协议中必须对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项进行约定。

  第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

  (二)擅自改变房屋及其配套设施的结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

  (三)乱搭乱建,在房屋共用部位乱堆乱放、随意占用;

  (四)擅自摆摊设点,无序停放车辆;

  (五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

  (六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品,发生超过国家规定标准的噪音;

  (七)违反规定饲养动物;

  (八)擅自改变房屋及其配套设施的用途,将住宅用于餐饮、娱乐等生产经营活动,将储藏间、车库用于居住、生产经营活动;

  (九)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十)擅自取用地下水;

  (十一)法律、法规及业主管理规约禁止的其他行为。

  物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告城市管理行政执法部门和其他相关行政管理部门依法处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。

  第四十八条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。 

  规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属,由建设单位与业主或者物业使用人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  第四十九条 建设单位不得将规划用于停放机动车辆的车位、车库出售给本物业管理区域业主、物业使用人以外的其他人。

  建设单位出租规划用于停放机动车辆的车位、车库的,应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后,建设单位出租给其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

  第五十条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的,应当征得业主大会同意。

  占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位,应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法,由业主大会或者建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。

  业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

  机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法,由业主大会决定并公示。未成立业主大会的,按照前期物业管理服务合同的约定执行。

  第五十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。

  因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。

  第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

  (一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

  (二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

  (三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

  (四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

  (五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业服务企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

  第五十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,并按有关规定办理手续,所获得的收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。其收益和使用情况应当在物业管理区域内公示。

  第五十四条 住宅专项维修资金的筹集、使用和管理按照《吉安市住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

  第七章 物业管理服务收费

  第五十五条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

  第五十六条 物业管理服务收费包括下列项目:

  (一)公共性服务收费。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务,应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定。

  (二)专项服务收费。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。该项收费由物业服务企业按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理、公平分摊,并定期公布。

  (三)特约服务收费。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务,其收费由业主和物业服务企业协商议定。

  物业服务企业应当在签订物业服务合同30日内将各项收费标准报市物价行政主管部门备案,同时将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。每年第一季度,物业服务企业应当向全体业主(业主委员会)提交公布上年度服务收支情况说明及帐目。

  业主委员会(业主)有权随时查阅本物业管理区域内的物业服务企业收费、支出帐目,并可提出质询和建议,物业服务企业应积极配合,不得拒绝。

  第五十七条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成:

  (一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等;

  (二)共用部位,共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费;

  (三)绿化养护费;

  (四)公共环境清洁卫生费;

  (五)安全秩序维护费;

  (六)办公费;

  (七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费;

  (八)法定税金;

  (九)经业主大会同意的其他费用;

  (十)合理利润(普通住宅不超过10%,写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%)。

  第五十八条 物业服务收费按产权建筑面积按月计收(建筑面积的确定按本办法第十九条第三款的规定执行)。经物业服务企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收3个月的费用。

  第五十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  供水、供电、供气、通信、有线电视等单位不得强制物业服务企业代收有关费用,也不得因物业服务企业拒绝代收代缴费用而停止提供服务。

  物业服务企业接受委托代收有关费用的,不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

  第六十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未经业主、主业大会或业主委员会委托,物业服务企业自行提供服务的,业主和使用人有权拒付。

  第八章 法律责任

  第六十一条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房地产行政行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以下的罚款。

  第六十二条 物业服务企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理,必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意,并提前两个月在小区内进行公告,同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的,由房地产行政主管部门依法予以处罚。

  第六十三条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门予以处罚:

  (一)未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

  (二)转让或者出租、挂靠、外借物业服务企业资质证书的;

  (三)未经业主大会上同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的;

  (四)开发建设单位或者物业服务企业擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

  (五)开发建设单位或者物业服务企业不按规定移交有关资料的;

  (六)挪用住宅专项维修资金的;

  (七)物业服务企业不履行服务责任并造成恶劣影响的;

  (八)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (九)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的。

  第六十四条 开发建设单位不按规定配置物业管理用房或者提供的物业管理用房不符合使用要求的,由房地产行政的主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

  第六十五条 业主或使用人不按物业服务合同交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可按欠缴金额3‰以下的比例加收违约金,但最高不得超过标的的20%。经催收仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。第六十六条 物业服务企业违反价格法律、法规的,由政府价格主管部门依法予以处罚。

  第九章 附 则

  第六十七条本办法所称物业共用部位,是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、己承重结构、室外墙面、屋顶等部位。

  共用设备,是指一幢房屋内部,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备。

 共用设施,是指物业区域内,建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站(房)、公益性文体设施等。

  房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

  第六十八条 本办法自二0一0年十一月一日起施行。

 

 二、《关于印发《吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》的通知 》(2018年8月3日)

http://fdc.jian.gov.cn/index.phps=news&c=show&id=438

关于印发《吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》的通知

各县(市)、区物业管理行政主管部门、物业服务企业:

  为进一步规范本市物业服务行为,提高物业服务水平,促进我市物业服务市场的公平竞争,根据国务院《物业管理条例》、住建部办公厅《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》、《吉安市物业管理办法》等相关法律规定要求,结合我市实际,制定了《吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》。现印发给你们,望认真贯彻执行。

吉安市房地产管理局

2018年8月3日

吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)

 

第一章总则

  第一条为进一步规范物业服务企业经营活动、物业管理从业人员的从业行为,构建以信用为核心的市场监管体制,促进我市物业服务行业健康有序发展,根据国务院《物业管理条例》、《吉安市物业管理办法》等相关法律规定要求,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条本市行政区域内从事物业服务活动的企业进行信用级别评价,对物业管理从业人员进行信用评分,实行信用管理,适用本办法。

本办法所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格、按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的企业。包括外省、市进入本市从事物业服务的企业。

本办法所称物业管理从业人员,是指持有《物业管理从业人员岗位证》、由物业服务企业委派,实际担任物业服务项目、部门的负责人。

  第三条本办法所称信用档案信息,是指物业服务企业和物业管理从业人员在物业管理相关活动中形成的能够用以评价其信用情况的信息。

  本办法所称信用评价是物业管理行政主管部门依据本办法规定,对物业服务企业从事物业管理活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价,确定其信用级别的活动。

  第四条吉安市房地产管理局(以下简称“市房管局”)是本市物业服务企业信用档案与评价管理的主管部门。承担全市物业服务企业信用档案与评价、物业管理从业人员信用评分的具体指导和管理工作,负责物业服务企业、物业管理从业人员信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理。

各县(市、区)物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和物业管理从业人员信用监管、信用信息的征集、记分档案管理,并将结果计入信用信息系统平台,加强与相关单位的联系,实现信用信息互通和共享。

街道办事处(乡、镇人民政府)落实属地化管理,协助县(市、区)物业管理行政主管部门开展物业服务企业和物业管理从业人员的信用信息采集工作。

  第五条信用信息的征集,应当坚持客观、准确、公正、及时的原则;信用信息的评价,应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则。

第二章信用信息征集

  第六条物业服务企业和物业管理从业人员信用信息的征集是指通过采集、甄别、分类、记录、储存等方式,形成客观反映物业服务企业和物业管理从业人员相关信息的活动。

  第七条物业服务企业和物业管理从业人员的信用信息,主要包括基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息,具体内容在市物业服务企业信用信息系统平台中设置。

  (一)基础信用信息

1.物业服务企业注册信息:企业名称、统一社会信用代码、住所、企业法人代表、联系方式(通讯地址、邮编、联系电话、联系人、电子邮箱)等。

2.物业管理从业人员信息:主要包括企业中级及以上职称的人员信息。

3. 物业管理从业人员姓名、联系方式、身份证号码、从业年限、专业技能证书、职称、学历及继续培训等其他情况。

4.物业管理项目信息:物业项目名称、地址、类型、总建筑面积等信息,还包括委托方名称、项目委托期限、项目负责人等。

  (二)良好信用信息

  物业服务企业和物业管理从业人员诚信经营,积极提升服务水平,获得各级政府部门的表彰及取得的成果等信息。主要包括:

    1.本市各级党委、政府的表彰;

    2.各级物业管理行政主管部门、物业管理行业协会的表彰;

    3.企业经营管理创新、创优等;

    4.市房管局聘请第三方做出的年度满意度测评成绩为优秀的;

    5.在各级政府部门确定的重点工作、重要创建工作中积极配合落实;

    6.作为正面典型在市级及以上官方新闻媒体宣传报导的;

    7.其他能作为良好信用依据并被物业管理行政主管部门认可的信息。

  (三)不良信用信息

  物业服务企业和物业管理从业人员不良信息主要包括下列内容:

    1.已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业管理活动中因违法、违规或违约而承担责任的;

    2.物业管理行政主管部门通过开展日常监督检查、“双随机”检查、各类执法检查及督查活动发现的违规、违法行为;

    3.各级物业管理行政主管部门或相关部门的行政处罚决定书等;

    4.各级物业管理行政主管部门或其他职能监管部门的行政执法检查发出的书面通报、整改通知文书;行业协会发出的行业内通报;

    5.媒体通报、批评中与物业管理有关的不良行为,经县(市、区)物业管理行政主管部门查证属实,且在规定期限内未妥善处理的;

    6.社会公众投诉中与物业管理有关的不良行为,经物业管理行政主管部门查证属实,且在规定期限内未妥善处理的;

    7.市房管局聘请第三方做出的满意度测评成绩为不及格的;

    8.本办法规定的其它情形。

第八条基础信用信息的征集由物业服务企业申报备案,并录入“吉安市物业管理市场监管平台”,企业注册所在地县(市、区)物业管理行政主管部门负责核实信息,市房管局根据企业提供的信息和县(市、区)物业管理行政主管部门的意见,以及《吉安市物业服务企业星级标准》核定企业星级。

外来(市行政区域外)企业在吉设立分支机构的,由分支机构注册所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门负责核实;外来企业在吉设立多个分支机构或不设立分支机构的,由市房管局指定一个物业管理行政主管部门负责核实。

基础信用信息发生变更的,物业服务企业应当及时向辖区物业管理行政主管部门申报变更,辖区物业管理行政主管部门在5日内完成审核并完成更新。

第九条各县(市、区)物业管理行政主管部门应将企业符合本办法规定的良好信用信息、不良信用信息记入系统平台,企业可通过系统平台查询。

  本市行政区域内的物业服务企业在外地设立分支机构(子公司)的或外来物业服务企业,在其它地市所产生的良好信用信息或不良信用信息不记入其的信用信息。以下情形除外:

  (一)住建部或江西省住建厅下发的行政处罚决定书的;

  (二)住建部或江西省住建厅通报表彰或批评的;

  (三)中国物业管理协会或江西省房地产业协会通报表彰或批评的;

  第十条人民法院、人社、质量技术监督、公安、消防、工商、物价、城管、安全生产等相关部门以及街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居(村)民委员会可向各级物业管理行政主管部门提供物业服务企业的不良信用信息。各级物业管理行政主管部门应及时推送到市级物业服务企业信用信息系统平台,采取适当的联合惩戒措施,对失信物业服务企业予以约束和限制。

  第十一条各级物业管理行政主管部门记录物业服务企业和物业管理从业人员不良信用信息的,应当通过书面告知相关物业服务企业和物业管理从业人员(及其所在的物业服务企业)。物业服务企业对不良信用信息记录有异议的,可在收书面告知后10日内向作出记入不良信用信息的物业管理行政主管部门提出书面异议申请,并提供相应证据;逾期视为无异议。

  县(市、区)物业管理行政主管部门应当于收到书面异议申请之日起15日内完成核查,经核查确属失误的,应当及时更正;若确属无误的,维持原结果,核查结果应当反馈到申请企业。

  县(市、区)物业管理行政主管部门作出结果,异议申请人仍不服的,异议申请人可在收到县(市、区)物业管理行政主管部门作出结果的告知书后,10日内向市房管局申请复核,并提供相应证据;逾期视为无异议。

  市房管局收到复核申请之日起15日内完成审查。审查结果由市房管局告知申请人并反馈县(市、区)物业管理行政主管部门,其中异议复核申请审查属实的,由市房管局进行变更。

  第十二条信用信息经征集按规定记入系统平台后,任何单位和个人未经规定程序,不得擅自修改、增减、删除。

第三章信用级别评价

  第十三条本市物业服务企业实行信用级别评价制度。

  信用级别是对物业服务企业星级认定和对物业企业日常监督管理,开展经营管理等业务的重要参考依据。

  第十四条物业服务企业和物业管理从业人员信用评分实行动态管理,定期评分。物业服务企业信用级别评定实行分级实施,定期实时评级。

  (一)定期评分。物业服务企业应当及时采集录入企业及物业管理从业人员基础信用信息和良好信用信息。各级物业管理行政主管部门及时做好基础信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核实及确认工作,实行动态管理。市房管局根据信用信息平台收集的信息实时发布。

  (二)定期评级。物业服务企业应当在每年12月底前申报信用级别评定,各区物业管理行政主管部门应当及时处理本辖区内物业服务企业的申请并通过平台上报。市房管局在审核全市物业服务企业信用级别的申报后,于次年1月份完成物业服务企业信用级别评定,并通过吉安市房地产管理局网站公示,公示期为7日。

  在公示期内,对企业信用级别有异议的,市房管局组织有关部门进行查证核实,并根据确认后的事实重新评定级别;公示期满如无异议的,正式发布年度信用级别。

  第十五条物业服务企业和物业管理从业人员信用评分采取信用分值综合评分制,信用基准初值为100分,实行加减分制,物业服务企业按照年度评定信用级别。信用分值=信用基准初值+基础信用信息分值+良好信用信息分值-不良信用信息分值。评分周期为12个月,从每年的1月1日起至12月31日止,评分周期届满,次年重新评分。

  具体加减分条款详见附件《吉安市物业服务企业信用记分标准》、《吉安市物业管理从业人员信用记分标准》。

  市房管局根据动态监管成效和结果分析,可定期对上述标准进行适时调整并发布。

  第十六条信用信息的加减分计算周期,原则上按照信息的有效时限同步计算,从发文年份开始计算,具体到年;没有有效时限的,原则上当年有效,计算周期为一年。

  涉及到重大不良行为的,依据信用评价及记分标准中的具体条款予以确定时效,具体条款未说明的可视企业整改情况来确定计算周期。

  第十七条物业服务企业聘用的物业管理从业人员所产生的信用信息记分,同时记入物业服务企业信用信息评分中。《吉安市物业管理从业人员信用记分标准》中有规定的,按规定记分;无规定的,将按照1/10比例记分并记载入受聘的物业服务企业信用信息。

  第十八条同一良好信用信息以最高荣誉为准,不再重复记分。

  同一不良行为涉及多项减分内容的,以减分最多的一项予以记分。

  同一不良行为在整改期内不再重复记分。

  同一不良行为在整改期到期后仍未整改的,采取累进减分的方式进行记分。

  第十九条物业服务企业应当在服务项目的显著位置公示企业信用评价级别。

  第二十条物业服务企业信用级别按照信用评分分值由高至低划分为四个级别,分别优秀、良好、较差、严重失信:

  (一)信用评价总分值在110分以上的,信用级别为优秀的物业服务企业;

  (二)信用评价总分值在80分至110分(含)的,信用级别为良好的物业服务企业;

  (三)信用评价总分值在60分至80分(含)的,信用级别为较差的物业服务企业;

  (四)信用评价总分值在60分以下的,信用级别为严重失信的物业服务企业;

  (五)涉及重大违规违法行为的,信用级别直接评定为严重失信的物业服务企业。

  未参加信用评价的,信用级别为较差的物业服务企业(缺失)。

未承接物业服务项目的,信用级别后标示(无项目)。已参与信用级别评价的物业服务企业无在管项目后,信用级别在良好及以上的,保持一年,第二年仍无在管项目的,评定自动调整为良好(无项目);信用级别在良好以下的,保持原有评级并标示(无项目)。

物业服务企业连续两个记分周期内信用级别为优秀的企业将自动续期。

物业服务企业申请晋升星级,其晋升申请年度记分周期内的信用级别必须为良好以上。

连续两个记分周期内信用级别为较差的物业服务企业降低企业星级。

  第二十一条物业管理从业人员信用评分总分值在60分以下的,列为严重失信的物业管理从业人员。

涉及重大违规违法行为的,直接列为严重失信的物业管理从业人员。

物业管理从业人员连续两个记分周期内信用评级为优秀的,享受免费继续教育。

第四章信用分级管理

  第二十二条 物业服务企业信用级别评价结果作为物业管理示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用级别,实行差异化分类管理,实施守信激励、失信惩戒。

  信用档案和评级结果主要用于以下方面:

  (一)可作为扶持企业发展,列入扶持对象的参考依据

  (二)为业主选聘物业服务企业提供参考;

  (三)可作为前期物业管理招标、政府采购的评标参考;

  (四)作为物业管理项目评优的考评内容;

  (五)作为出具企业诚信意见的重要依据;

  (六)作为物业管理行政主管部门对物业服务企业实施事中事后监管的重要依据。

  第二十三条信用级别达到优秀及以上的物业服务企业给予一定激励:

  (一)在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中,优先考虑,加大扶持力度;

  (二)优先推荐市级守信示范企业,优先推荐纳入本市扶持企业名录;优先推荐纳入市房管局网站、协会网站公开推介;

  (三)在评定表彰、评比竞赛中,予以优先推荐;

  (四)本市前期物业管理投标时,予以加分;

  (五)在政府采购等公共资源交易活动中,优先推荐进入采购名录清单;在政府采购平台的投标中予以加分;

  (六)在日常检查、专项检查中减少检查频次,实施简化监督和低频率的日常检查;

  (七)规定可以采取的其他激励措施。

  第二十四条信用级别达到良好的物业服务企业,实施常规监督和适度频次的日常检查,并予以适度奖励和扶持:

  (一)在评定表彰、评比竞赛中,予以推荐;

  (二)本市前期物业管理投标时,予以适当加分;

  (三)在政府采购等公共资源交易活动中,推荐进入采购名录清单。

  第二十五条信用级别为较差的物业服务企业,实施以下措施:

  (一)对其申报的信用信息材料全面检查;

  (二)列入行业主要监管对象,增加对该企业的日常监督检查频次;约谈督促企业进一步强化诚信意识,改进服务;

  (三)限制行业各类奖励评比资格;

  (四)在前期物业管理参加招投标时,向招标方提醒建议,作为报名资格审查优先次序的重要依据。

  对于尚未参加信用评价的,信用标识为较差(缺失)的企业,凡是有项目在管的,督促其完善信用信息申报,按上述条款实施监管。

  第二十六条信用级别为严重失信的物业服务企业给予以下处理:

  (一)列入行业重要监管对象;由企业注册住所所在地或项目所在地区级物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)进行约谈,明确整改措施;

  (二)取消其申报各类物业服务示范项目的资格;

  (三)取消其参加行业各类评优评先活动的资格;

  (四)在本市前期物业管理招投标时,不得参加投标活动;

  (五)在政府采购等公共资源交易活动中,建议政府采购部门限制其参与;在采购目录企业名录中的,建议开除名录;

  (六)实施强化监管和较高频率的日常检查,其管理服务的住宅项目进行高比例检查;

  (七)不得承接新的项目,与业主大会、业主委员会签订服务合同的在管项目,建议业主委员会考虑采取依法解除合同;

  (八)其他方面的防范性措施。

第二十七条列为严重失信的物业服务企业,在3个月内仍未出作整改或整改未到位的,直接列入 “黑名单”,并逐级上报至“信用中国”进行发布,采取联合惩戒措施。

被列入“黑名单”的物业服务企业,应当主动与合同方解除物业服务合同。

被列入“黑名单”的物业服务企业法人或总经理的有关情况记入物业服务企业不良信用档案,存留期两年。

信用级别在良好及以上的企业聘用被列入“黑名单”的物业企业法人或总经理、及严重失信的物业管理从业人员,其信用级别直接降为较差物业企业。

第二十八条列为严重失信的物业管理从业人员给予以下处理:

(一)列入行业重要监管对象;由其服务的项目所在地区物业管理行政主管部门和街道办事处(乡、镇人民政府)进行约谈,明确整改措施;

  (二)取消由其服务的项目申报各类物业服务示范项目的资格;

  (三)取消其参加行业各类评优评先活动的资格;

  (四)在本市前期物业管理招投标时,不得参加投标活动;

  (五)实施强化监管和较高频率的日常检查,其管理服务的住宅项目进行重点检查;

  (六)建议企业解除其项目经理职务;

  (七)其他方面的防范性措施。

  第二十九条对于尚未承接项目的或参加信用评价后无项目在管的企业,只对其信用信息进行动态核实。物业服务企业、物业管理从业人员要通过信用信息平台及时完善、更新企业信用信息。

  第三十条物业管理从业人员定期接受继续教育,更新法律法规及业务知识,不断提高业务水平。

第五章 监督管理

第三十一条各级物业管理行政主管部门从事信用信息评定管理的工作人员应当认真履行职责,不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权,违者依法追究相关责任。

  第三十二条企业弄虚作假、伪造信用信息,影响信用级别评定结果的,记入不良行为并限期整改。

  第三十三条信息提供单位因提供不真实信息侵害物业服务企业和业主等他人合法权益的,被侵害人可依法追究其相应的责任。

第六章附则

  第三十四条本办法由吉安市房地产管理局负责解释。

  第三十五条市房管局可根据实际情况对信用评价及记分标准的具体项目、范围和标准进行调整。

第三十六条本办法自2018年8月3日起实行。

 附件:1.《吉安市物业服务企业信用记分标准》

2.《吉安市物业管理从业人员信用记分标准》

3.《吉安市物业服务企业星级标准》

附件1:

物业服务企业星级评定标准(试行)

 

为了加强对物业管理活动的监督管理,规范物业管理市场秩序,提高物业管理服务水平,根据国务院《物业管理条例》、《吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》制定本物业服务企业星级评定标准。

第一条本市行政区域内物业服务企业的星级评定适用本标准。

第二条物业服务企业实行星级管理,星级分为五、四、三、二、一级,五星级为最高,一星级为最低。

第三条各县(市)、区物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业备案、基础信用信息的征集工作。

第四条吉安市房地产管理局统一颁发《吉安市物业服务企业星级证书》、建立“吉安市物业管理市场监管平台”,实行对全市物业服务企业的动态监管。

第五条备案条件

1.依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业;

2.建立服务质量、服务收费等企业管理制度和标准;

3.录入企业基础信息、建立了企业信用档案;

4.信用档案记录良好级别以上企业方可申请晋级;

5.《物业服务企业信用档案信息确认表》;

6.人员与业绩:

一星级:新注册的物业企业最初申报核定为一星级,一星级企业物业管理从业人员不得少于1人;可承接多层住宅小区简单的卫生保洁管理,不得承接高层(电梯房)的物业管理,不得参与新建项目的招投标。

二星级:物业管理从业人员、工程、经济相关专业类的专职管理和技术人员不少于5人,工程、财务等负责人必须具有相应专业中级以上职称,物业管理持证人员不少于3人;管理项目两个以上,管理总面积20万平方米以上。

三星级:物业管理从业人员、工程、经济相关专业类的专职管理和技术人员不少于9人,工程、财务等负责人必须具有相应专业中级以上职称(其中工程类专业技术人员不少于2人),物业管理持证人员不少于5人;项目管理类型两种以上或管理项目两个以上,管理总面积50万平方米以上。

四星级:物业管理从业人员、工程、经济相关专业类的专职管理和技术人员不少于16人,其中中级以上专业技术职称人员不少于6人(土木工程专业技术职称人员不少于2人、财务、园林、给排水各1人),物业管理从业人员不少于10人,工程、财务等负责人必须具有相应专业职称专职人员。项目管理类型两种以上或管理项目4个以上,管理总面积80万平方米以上;必须建立完备的企业档案和管理制度;获得市、省以上优秀企业荣誉称号或获得市、省以上优秀管理小区称号。

五星级:物业管理从业人员、工程、经济相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人,其中中级以上专业技术职称人员不少于10人(土木工程专业技术职称人员不少于2人、财务、园林、给排水各1人),物业管理持证人员不少于20人,工程、财务等负责人必须具有相应专业职称。项目管理类型两种以上或管理项目4个以上,管理总面积80万平方米以上;必须建立完备的企业档案和管理制度;获得市、省以上优秀企业荣誉称号;管理的类型2种以上,管理项目5个以上,管理项目面积100万平方米以上,且80%以上的管理项目须获得市、省以上优秀管理小区或园林示范小区称号。

第六条申报程序和资料

市房地产管理局物业科申请企业网上信息填报登入帐号

1.通过江西省吉安市房地产管理局(下载签署告知承诺书,承诺书一式贰份,申报表一式叁份,统一以A4纸打印;

2.企业营业执照(副本);

3.物业管理从业人员的岗位证书和劳动合同,工程、财务负责人的职称证书和劳动合同,(基本养老保险凭证;一本职称证书只能聘用于一个单位);

4.物业服务合同(经物业所在地的县(市)、区物业主管部门备案,且物业类型、面积等合同要素清楚,并附项目规划平面图、物业构成明细表、服务质量标准、合同主体双方每页加盖印章);

5.项目签约面积及实际竣工、实际接管面积证明(由物业服务项目合同甲方出具并附项目竣工验收备案表);

6.企业内部管理规章、制度;

7.签署告知承诺书。

以上材料均提供原件,并将复印件装订成册,批准后,留存复印件,返还原件。

第七条行业管理要求

1.新设立的物业服务企业应当领取营业执照后30日内到注册地物业管理行政主管部门申请备案、录入企业基础信息、建立企业信用档案,核发最低壹星级级星级证书,有效期为一年。

2.物业企业申请升级的,应当在核发企业星级证书6个月后,至信用证书有效期届满前,打印实时《物业服务企业信用档案信息确认表》,确认企业信用档案记录良好级别以上,方可向辖区物业行政主管部门申请核定高一级星级证书。

3.物业行政主管部门根据日常监管结合物业服务企业信用状况作出延续和降级决定。

4.在一个有效记分期内,企业信用级别为优秀的,经主管部门认定后可自动延续。

5.企业连续在两个记分期内信用级别为较差的、企业在一个记分期内严重失信,且在3个月内未整改到位的、降低企业星级。

 


推荐阅读